重物!财产税落地面临五个“两难”选择

近日,财政部长肖杰写道,他将“按照‘立法第一,全面授权,分步实施’的原则推进房产税的立法和实施,并按评估价值对工商房地产和个人住房征收房产税”。备受关注的房地产税似乎“迫在眉睫”。

然而,笔者认为,在短期内,房产税政策的实施不仅会面临立法授权、税基和税率的确定、全国房地产信息共享等障碍,还会面临以下五个困境。

首先,开征房地产税和“扩大中等收入群体”之间的选择。

根据《中国家庭金融资产配置风险报告》数据,房地产在中国家庭金融资产配置中的比重持续上升,2016年达到68.8%(见下图)。其中,69.05%的城市家庭只有一处房产,15.44%的家庭有两处房产,只有3.63%的家庭有三处以上房产。

可以看出,大多数居民购买房地产是为了满足自己的自住需求。只有一两套房地产的城市居民构成了城市中等收入家庭的主体。

如果根据上海和重庆试点方案确定更高的免税额度,将无法达到建立房地产市场长期机制和扩大地方税源的效果。

如果财产税是按照国际广泛覆盖的方法征收的,一旦财产税落地,中等收入家庭不仅要承担原来的抵押贷款,还需要增加财产税负担。

显然,这不符合19号报告多次提出的“扩大中等收入群体”的发展方向。

第二,地方政府在房产税和土地出让收入之间的选择。

从更成熟的市场经验来看,美国房地产税约占地方政府收入的15%,韩国房地产税约占地方政府收入的20%,日本房地产税约占地方政府收入的40%。

这些国家在房屋评估价值的基础上征收房产税,形成了一套完善的土地和房屋价值评估体系,定期调整房屋评估,房产税已成为税收的重要组成部分。

回顾中国房地产市场,从上海、重庆等试点城市来看,2016年上海房地产税收为171亿元,仅占上海总税收5626.9亿元的3%,而重庆房地产税收为56.88亿元,占财政收入1438.4亿元的4%。

同时,2016年上海的土地销售收入达到1578亿元,重庆为705亿元。

房产税是相对于土地出让收入的“九牛一毛额”。

2013年,杭州曾是扩大房产税试点城市之一,并制定了包括增征房产税、家庭面积免税和超标准地区累进税率等政策,但最终被紧急叫停。

当时,最大的反对意见仍然是房产税会抑制已经低迷的房价,影响土地销售收入。

一旦房产税政策在全国范围内实施,地方政府必须在房产税和土地出让收入之间做出选择。

第三,财产税落地和短期通胀压力之间的选择。

从各国的长期经验来看,房产税不一定与控制房价有关。

然而,就目前房地产市场的预期而言,从控制房价的长期目标来看,房产税仍然是可以预期的。

特别是在空购买率高、投机氛围强的地区,一旦房产税政策实施,投资者的心态和市场预期将会发生变化,不同收入家庭的财富分配结构将会有很大调整。

房地产持有成本的上升可能会引发短暂的抛售。

在过去的十年里,央行发行的超额货币并没有引起通货膨胀,主要是因为房地产市场在中国经济货币化过程中扮演着最大的“货币库”角色。财产税政策落地引发的暂时抛售潮,很可能导致过剩的社会资金进入实体经济,过剩的流动性对通胀的压力将再次出现。

与此同时,在没有抛售的地区,随着财产税的下降,房屋租金的压力也会上升。

因此,房产税政策的出台可能会造成更大的短期通胀压力。

第四,房产税与避免房地产市场“明斯基时刻”的选择。

目前,许多金融机构的个人商业贷款和小微企业贷款抵押品包括住宅房地产和商业房地产。如果房产税的征收在某些地区引发短期抛售潮,房价下跌可能会影响银行抵押品的价值评估,从而引发一系列系统性金融风险。

然而,中国央行行长周小川最近关于“明斯基时刻”的讨论,证实了系统性金融风险在中国爆发的现实可能性。

今后,房地产调控政策的重点应该是从整体上防止房价下跌过快,通过时间变化空的方式逐步消化过高的房价。

然而,一旦房产税政策实施,市场预期将会逆转,住房拥有成本将会上升,这可能成为粉碎房地产泡沫的“最后一根稻草”。

不排除以下情况会发生:房产税政策全面实施的那一天就是房地产市场“明斯基时刻”到来的时候。

第五,房地产税高税收成本与短期低收入之间的选择。

房产税作为一个全新的税种,要在全国推广并取得预期效果,至少有四方面的工作需要全面推进:一是全国不动产信息共享;二是通过各种渠道对纳税人进行“教育与培训”,让纳税人充分了解相关的法律规定;三是在不同城市建立完善的、可持续调整的“个人住房评估值”系统;四是政策落地后要建立房产税监督机构,建立纳税申辩制度,纳税人有途径提出异议和申诉。房地产税作为一种全新的税种,要在全国范围内推广并取得预期效果,至少需要从四个方面全面推进:一是全国房地产信息共享;二是通过各种渠道对纳税人进行“教育培训”,使纳税人充分了解相关法律法规。三是在不同城市建立完善、可持续的“个人住房评估价值”体系。第四,政策实施后,应建立房地产税收监管机构和税收征管体系。纳税人有办法提出异议和上诉。

一是全国房地产信息共享;二是通过各种渠道对纳税人进行“教育培训”,使纳税人充分了解相关法律法规。三是在不同城市建立完善、可持续的“个人住房评估价值”体系。第四,政策实施后,应建立房地产税收监管机构和税收征管体系。纳税人有办法提出异议和上诉。

这些过程都要求地方政府支付高昂的劳动力成本、时间成本和游戏成本。

因此,在许多三线、四线城市,房产税的征收成本甚至可能高于其收入,这显然会影响地方政府的积极性。

如果有条件的地区遵循“循序渐进”的原则,地方政府可能会陷入两难境地,特别是在财政困难的地区,它们有扩大财政资源和开征财产税的主动权,但财产税落地后,地方房地产市场的吸引力会进一步减弱。

不可否认,房产税的全面征收是建立房地产市场发展长效机制的基石之一。然而,房产税的落地在短期内仍面临一系列风险和困难。如何应对这些挑战,需要各级决策部门和地方政府做出艰难抉择,未雨绸缪,全面评估房产税的成本、收益及相关风险。

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